4.29 가계부채 관리방안, 대출규제(차주단위 DSR, DTI, LTV 정리)

 

 

4월 29일에 가계부채 관리방안이 발표되었다. 

규제 핵심은 일부 대출에만 적용했던 DSR 40% 제한을 점차 확대하겠다는 것이다.

 

 

 

 

이게 무슨 말일까? 

설명 전에 LTV, DTI, DSR에 대해서 이해하고 넘어가자. 

 

 

LTV (loan to value ratio) 

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주택담보대출비율.

LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다.

만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 된다.

 

주택가치 * LTV = 주택담보대출 가능 금액

 

 

 

 

DTI(Debt To Income) 

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총부채상환비율.

대출자의 총소득에서 주택담보대출의 연간원리금 상환액과 기타 부채의 연간 상환 이자액이 차지하는 비율을 의미한다. 

이는 부동산 담보물의 크기만으로 대출 한도를 결정하는 기존의 주택담보대출비율(LTV)과 차이가 있다. 

DTI 기준이 엄격하게 적용되면 담보 가치가 높더라도 소득이 충분치 않으면 대출받을 수 없다. 

 

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득 

 

 

 

 

DSR(Debt service ratio) 

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총부채원리금상환비율

대출자의 모든 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다.

시중은행과 보험회사에서 받은 주택담보대출, 신용대출을 비롯해 마이너스통장대출, 자동차 할부, 신용카드 미결제까지 포함한 모든 금융회사 빚을 합해 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출한다.
총부채상환비율(DTI)을 적용해 심사할 때보다 대출 규모가 일반적으로 줄어든다.

 

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득 

 

 

 

 

 

현재 투기과열지구, 조정지역, 일반기타지역의 LTV, DTI

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현재 투기과열지구, 조정지역, 일반기타지역의 LTV, DTI 한도는 아래와 같다. 

 

 

 서민 실수요자의 경우 +10%씩 추가대출이 가능한데, 서민 실수요자 기준은 아래를 충족해야 한다. 

 

 
그런데, 여기에 투기과열지구 조정지구 일반지역 상관없이 DSR 40% 조건이 추가로 도입된다.
이게 이번 규제의 핵심!!

 

 

차주단위 DSR 

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차주단위 DSR은 현재는 일부 대상에만 적용되어있지만, 21년 7월부터 단계적으로 확대 적용된다. 
전지역 DSR 40% 가 적용된다.

 

 

위에 설명한 바와 같이, DTI는 대출자의 주담대원리금+기타대출이자에 대한 상환능력만을 보지만, 

DSR은 대출자의 주담대원리금+기타대출원리금에 대한 상환능력을 보기때문에

대출의 한도가 결론적으로는 줄어들게 된다. 

 

요새 영끌이라고 하면, 주담대 한도를 다 받고 + 신용대출을 최대한으로 받아 사는 것이었는데, 

이제 영끌이 안될지도 모르겠다. 

 

 

 

DSR 산정시 가급적 실제만기가 반영되도록 체계 정비

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DSR은 대출로 인하여 내가 내야하는 원금과 이자가 내 소득의 몇%를 차지하는 가였다. 

내가 내야하는 1년치 원금과 이자는 대출액, 대출금리와 만기로 계산하므로,
같은 대출금액이라면

주담대와 신용대출의 만기가 길수록
금리가 낮을 수록 유리하다.

 

현재까지는 대출자의 DSR을 계산시에,

주담대는 만기가 30년 35년 등으로 실제 대출자의 대출만기를 적용하여 계산하고 있었지만,  

신용대출의 경우 일괄 10년 적용되고 있었다. 

예를 들어 실제 5년 만기인 대출도, 10년 만기로 계산하여 대출자의 DSR을 계산했기 때문에, 

차주상환능력보다 약간 더 대출을 해준셈이었다. 

 

그래서 정부는 이 부분도 건드렸다..

현재 10년으로 획일 적용되는 신용대출 DSR 산정만기를 10년 -> 7년('21.7월) -> 5년('22.7월)으로 하향 조정한다. 

대출만기가 줄어들면 연간원리금부담이 늘어나므로 당연히 DSR 산정시 불리하다. 

즉, 대출한도를 조인다는 것이다. 

 

쉽게 예를 들면

1억 연봉 직장인이 1억 신용대출이 있다 치자. 

DSR 산정만기 10년일 경우 : 연간 원리금 1천만원 (연봉의 10%이므로 DSR 10%차지)

DSR 산정만기 5년일 경우 : 연간 원리금 2천만원  (연봉의 20%이므로 DSR 20%차지) 

만기가 절반으로 줄어들면, 연간 원리금 부담액도 2배가 되므로 이는 DSR을 많이 차지하게 된다.

따라서 주담대를 최대로 받기 위해서는 신용대출 금액이 결국은 줄어들 수 밖에 없는 것이다.

 

 

 

 

 

DSR 적용한 소득에 따른 대출 한도가 잘 정리된 기사가 있어서 퍼왔다. 

 

 

 

 

n.news.naver.com/article/016/0001829352?cds=news_my

저소득 서민 철저히 불리…DSR규제, 또 다른 양극화 부른다

 

 

 

 

 

 

생애소득주기를 감안한 DSR 산정방식 합리화

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그래도 약간(?)의 희망은 있다..

장래소득 증가 가능성은 높으나 현재 소득으로 DSR 산정시 상환능력이 과소평가되기 쉬운 청년층 등을 위하여 

생애소득주기를 감안하여 DSR을 산정할 수 있도록 DSR 산정방식을 합리화 예정이라고 한다.

 

 

 

장래소득이 어느정도 인정이 된다면 DSR을 적용하더라도 대출한도 확대 효과가 나타날 것 같은데,

이 산정을 어떻게 합리적으로 할지, 어느정도까지 인정을 해주는지는 추후 금융권의 가이드라인을 지켜보아야 할 것 같다. 

 

상세한 정책 내용은 아래 첨부파일 확인!

 

210429_(과제별 세부내용)가계부채 관리방안_브리핑용.pdf

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